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    受客户的委托，“五洲半岛”公司对客户意欲开发的“花桥项目”进行了定位和开发策划。

    “五洲半岛”公司对本项目开发策划的前提是，双方合作约定的内容，“五洲半岛”所进行的专门《长沙市仓储市场调查报告》和《花桥项目可行性研究报告》，以及“五洲半岛”公司根据多年的专业策划方法和本项目的实际情况。

    本报告，为“花桥项目”的定位和开发策划提出了具体的方案，提出了项目名称、总体定位、功能分区、各功能分区的具体规划、配套设施与附属项目的规划要点、有关数据和经济指标建议、项目开发与运营周期、投资开发形式和运营模式等，并且还从效益最大化和方案优化原则出发，对该项目进行了几种方案的备选策划及其对比勘察策划，以供委托单位权衡参考。

在本项目的开发策划过程中，“五洲半岛”进行了多次的专题讨论和“头脑风暴”，提出了代表我“五洲半岛”公司的见解、观点和建议，从而形成本报告。

 

 

1、“花桥仓储（配送）中心’’。

表明本项目投资方向、行业、功能，取项目所在地“花桥村”的通用地名“花桥”，对项目所处的交通地理位置信息易于传达，容易推广。但因为附近花桥村类似仓储项目较多，使得指示性不明确，易让人产生误导。

2、“金桥仓储（配送）中心”。

表明本项目位置特征，又寓意该项目为开发单位、租赁业主，带来滚滚财源，是一个“掘金”项目。易被人喜爱、接受，让人印象深刻。

 

特别说明：如果确有必要，对有关管理和行政部门，称为“仓储中心”或“货运停车场”。本方案的名称完全是从市场角度考虑，为了运营和招商的需要，称为“仓储配送中心”。

 

 

1、根据市场调查与可行性策划，综合研究分析，充分考虑项目用地的特性，结合国家产业政策及长沙市的规划，为保证实现投资少、回报高、见效快、易招商，建议本项目总体定位为：长沙首座高架桥下仓储（配送）中心。

 

2、根据我们的研究和策划，为了使方案达到最优化，我们在主要功能作为“仓储配送”定位基础上，考虑到效益和地块特征，还可以辅以“农产品批发配送”和“畜禽批发配送”两种补充功能。

 

3、在以上总体定位基础上，我们将三大功能区，具体列表如下：

 

 

本项目总体设计必须正确合理、经济适用，既能减少投资成本，加快建设周期，又能为日后经营使用创造条件。

（一）具体原则包括：

1、根据库区场地条件和仓库业务性质、规模大小、技术设备等特点，合理地综合的解决各建筑物和公用设施等在库区内的平面布置。

2、合理设置交通运输线路及附属工程。

3、有效利用土地面积。在投资少、收效快的情况下，为安全方便、多存储商品和利于仓库实现现代化、科学化管理，不断提高本项目经济效益创造条件。

 

（二）其设计的主要内容包括：

1、根据地形地质情况，确定仓储中心的库房、货场、农产品配送中心和畜禽批发配送中心的市场设施及相应的附属工程的合理组合平面。

2、根据地形地质地下水的具体情况，进行库区平面的竖向布置。

3、根据仓库性质决定库内外的运输系统。

4、制定地面及地下水的排水系统。

5、根据用水用电要求，合理配置水电管线系统。（用水均从花桥村接入，该村已经建成了自来水系统）

6、合理布置消防系统。

7、合理设计管理及服务用房。

 

（三）本项目因在高架桥下，有其特殊情况。设计时还必须考虑：

1、车辆载重及仓库承载量不应危及桥梁安全，运输车辆避免碰撞桥体和桥墩。

2、库房建设时避免挤压桥墩，不要顶碰桥身。

3、桥下运输通道应避免交叉及往返迂回现象。

4、考虑在东、西引桥环抱下的3000~5000㎡空地可设计为生态停车场，做到停车与绿化功能的兼顾。

5、建造时避免深挖地基，利于减少投资，建筑结构应美观耐用，可采用砖混结构与轻钢结构相结合的形式。

6、空间规划应考虑招商对象、储存商品的类别与特性以及消防安全需要，做到合理分区，布置整凑，便于管理。

 

（四）本项目道路设计与布置

道路运输要机动灵活，适用于绝大多数货物品种的运输。此外，仓储内的道路还起到划分功能区、排除雨水、绿化美化、消防、卫生和安全等作用。仓储内道路与出入道路的连接的合理性与便利性，是道路设计的基本要求。

1、仓储区道路与对外交通道路的关系。

外界道路与仓储区交通的关系（见花桥仓储项目交通示意图）。

仓储中心内部的交通系统及货运车辆的运转受设施出入口连接方式的影响。确定入口位置是很关键的，其结果就是总平面出入口的规划设计。为了决策和给规划以参考，建议应当考虑以下因素：

（1）仓储项目区总平面车道的数量和位置，而道路交叉口出现的车道非常重要。

（2）出入路线的数量。本项目实际可利用的出入路线有3条，即东引桥、西引桥和花桥村道。

（3）停车场中单向交通。（货物高峰时的进入车流可能到下午变成了驶出车流。）

（4）充足的车道宽度和转弯半径。

（5）适当的车辆占地。

（6）环境和视距的要求。

（7）车道的交通控制。

（8）步行和叉车、推车出入口。

（9）特殊车辆如大型加长加高的卡车的停放与装卸。

（10）良好的信号和标记及其他保证车辆安全、方便出入的设施。

2、仓储区进入汽车的单行通道一般为3.6—4.2米（平面布置及交通流向见图示）。

3、仓库通道设计。

仓库通道宽度是根据物料的周转量，物料的外形尺寸和库内通许的运输设备来确定的。物料周转量大，收发较频繁的仓库，其通道应按双向运行的原则来确定。本项目主要用小型叉车和手推车搬运，小型叉车要求道路宽度一般为2.4—3.0米。

过道的宽度是根据物料尺寸和放进取出操作方便等原则来确定的。采用人工存取的货架之间的过道宽度，一般为0.9—1.0米，货堆之间的过道宽度，一般为1米左右。

 

（一）项目功能分区必须科学合理，紧贴项目实际，充分利用有限空间，尽量节省投入，利于日后管理，便于招商招租，具体说明如下：

 

 

 

（二）分区补充说明：

 

1、以上仓库及办公服务设施建筑的高度均以高架桥的下实际可利用高度为准。

2、可根据市场对仓库的需求，可设立双层的与一些特殊仓库如保鲜冷蒇的，但不宜建化学易燃易爆物品的仓库。

 

  （三）有关表现图示

1、平面功能区划示意图（附3张）

 

 

1、面积规模（16000㎡）

仓库实际面积指从库房墙内丈量长乘宽的面积，减去立柱、隔墙，楼梯和其他障碍物占用的面积。

可用面积，库内可用面积减去干道、支道、墙距、桩距占用的面积。

仓储部分共分18×60m，18×30m，15×16m三类规格的单库面积，单个仓库实际可用面积分别为1000㎡，500㎡，240㎡，总使用面积8000㎡左右；

农产品配送部分，总面积为3000㎡左右。

畜禽批发配送部分，总面积为5000㎡左右。

 

2、库容与储存规模规模

单位面积×实际库容高度，即为库容。本项目仓储部分实际使用面积总计约8000㎡，库容高度取平均值约6m,总库容约48000立方米。

存储规模指单位面积存储量×可利用面积。以每平方米最大载重量两吨计算，本项目存储规模可达16000吨。

农产品配送部分和畜禽批发配送部分，需要根据实际使用情况确定库容与交易、储存规模。

 

3、周转率计算

单位面积在单位时间内仓储利用的次数。对周转率计算需根据运营招商的业务来具体确定。

 

 

 

对于项目实操时，要考虑和处理好各种关系，主要指市规划、城管、公安以及运管及区政府。作为政府和社会公共资源，本项目已经由市政府发文归到贵公司名下，贵公司作为本项目唯一合法的产权单位，具有对项目的经营和管理权。

我们认为，政府文件要求“保证其（特注：本项目及其它类似项目）良好的经营状况和社会形象”。因而，将本项目作为仓储用途进行经营和管理，也完全符合政府通知精神以及城市建设发展趋势。我们认为，在目前及未来五到十年内，仅将其做停车功能进行经营是不可能保证“良好的经营状况和社会形象”的，只有把其当做仓储（配送）功能进行对社会公开经营和管理，才能真正保证“其良好的经营状况和社会形象”。

此外，本项目还应该与花桥村方面搞好关系。首先提供了农产品批发交易场所，相当于花桥村的农贸市场，这是当地及百姓较欢迎的；其次，仓储配送中心的定位，为该村许多企业及百姓提供了一个很好的货运中转渠道，许多商品由这里进入该付，方便了他们；第三，如果将目前该村自发的牛市归到本项目之中某一专门“畜禽批发区”，既有了良好的形象，也方便和当地人们，同时有利于把这个牛市做得更好，而且排污处理会做得更好。

因此，在实际操作中，我们认为可以就用“仓储”（或“货运停车场”）的功能用途进行报批。

 

项目运营模式选择应根据投资开发商的实力与背景，充分考虑项目特性，依据本项目投资经济效益与定位分析，以下模式可供选择：

1、与一方合资，我方经营，利润分成。

可考虑这种模式主要基于企业本身自筹资金较难，为保证开发建设进度，可寻求合资。建议选择合资对象为：对仓储需求量大的第三方物流企业与大型商贸企业。为便于合作成功，我方应充分说明本项目诸如土地使用费低，交通位置优越，毗邻几大市场商贸区，投资总额不大，风险较小，回报较高等优势，同时我方保证高效经营等。

2、与一方合资，对方独立经营，利润分成。

如我方资金与经营能力有限，可考虑选择这种模式，但选择合资经营方要着重调查了解对方的资金实力与对本项目的经营管理能力，以保证实现低投入、低风险和稳定的回报。

3、与一方合资，共同组建经营体，按比分利。

选择这种模式，主要考虑双方能实现风险共担、利益共享、优势互补、互相监管。

4、自筹资金建设，独自经营和收益。

因本项目需投入的资金量不是很大，实际经营也较易控制，而投资回报较高较快，完全可以通过自筹资金建设，独立经营以实现较高的回报。但需建立健全高效的经营组织管理机构。

5、自筹资金建设，转让经营权，收取租用费。

如果自筹资金能够到位，但自身的经营经验和人力有限，可考虑转出经营权。实行对外招租，只负责收取租用费。这种模式便于操作，可省去经营管理费用，也是目前大多数投资此类项目实行的最普遍的做法。对于有经济和有资源的第三方物流企业来说，此种方式较受欢迎。

 

作为策划咨询机构，我们比较倾向于第4种运作模式，其次为第5种运作模式。

如果采用第4种运营模式，可以在贵公司增加一个项目部，由具有相当丰富经验和客户资源的团队对本项目进行管理和经营，而贵公司只要对外公开招聘这种人才即可，一般有一二个懂管理会经营仓储（配送）的即行，然后由这个项目部具体运作，制定有关制度，开展管理和业务拓展工作。

这种运营模式，贵公司除了掌握了最大的利润外，还无形中积累和拥有了自己的专业团队人才，以利于运作下一个类似项目，从而实现停车场公司所有类似资源的开发和经营管理，真正达到连锁效应和规模效应。

 

 

    为使花桥项目开发建设顺利进行，在完成前期申报立项保证工期最短，需对项目的主要交通主次干道、停车场、仓库内地面混凝土浇灌和墙体轻钢结构建设，管理服务用房、防火防盗安全设施、环境卫生设施以及水电配套等设施的建设同步推进，分包给2—3个不同的建设单位，并协调好相关关系，争取2个月内全部完工。

 

    同时在项目开发建设阶段，可委托第三方或专门成立自已的招商推广机构，迅速启动本项目的招商招租工作，力争工程建设完工时，招商招租到位达60%以上，以保证项目实现最快的最大的经济收益。

 

 

 

（一）招商推广提示

    作为不大的专门仓储配送项目，如果仅考虑该单个项目的成功招商和招租，则所花时间与费用较少，但若考虑再开发类似项目及树立良好形象，则可以适当多投入些推广费用，并建立一种独特的招商推广模式。可能成为全国首创的产品，可以考虑连锁扩张模式。

 

（二）招商营销建议

1、仓储配送中心招商

    为了迅速启动项目，和尽快回笼资金，积极寻求目标客户，建议引进一家在仓储物流市场有较高知名度和实力的物流企业或商贸企业，比如南华物流，与业主签订租赁协议，如客户看中合适的仓库可向业主收取预交租金，但需给予足够的优惠折扣给业主。引进知名物流企业         可带动一大批中小型物流仓储需求客户租赁。或采取以低价整体租赁给某一大型物流仓储企业，交给其经营。

2、农产品批发配送中心招商

    通过优惠的政策承诺快速及时的办理各类手续，减免相关费税，优惠价格出租，但同时可适当收取一定的保证金，作为代扣租金分两年返回。主要选择农产品加工、水产品、土特产、花卉苗木经营户入驻。

3、畜禽产品批发配送中心招商

    通过政策导向和政府渠道争取相关职能部门，给予本项目以政府鼓励性创办的项目，手续及费用从简从优。成为长沙东面首个大型畜禽产品批发配送中心。寻找在红星农产品市场、五一畜禽批发市场的经营户入驻，并给予第一期的租用经营户以较多的优惠，从而带动市场的人气。

 

（三）以招标形式招商营销

    由于目前仓储和东面的农产品配送项目还不饱和，市场空间较大，如果采用招标竞拍形式，可能会使本项目的知名度更大地提升，也可以在这招标竞拍过程中实现更大的价值和收益。

 

（一）备选定位方案1

    全部作为“仓储配送中心”，这种定位较首推方案，总仓库面积将达16000平方米，总投入约将近200万元，比首推方案投入大大减少。假设以出租形式经营，参考附近花桥类似项目定价，则年租金约为157万，经营开支44.2万，实际净收入约为113万（未包括土地使用费），投资回报年限最多为2年。

    相比之下本方案的管理也较容易，但因为本身规模面积较大，在招商（租）中往往难以达到100%的出租率，无形中会给本项目带来一定经营压力，当然能在定价上进行调整以提高本项目的竞争力，还是可以保证整体效益的。建议也可采用此方案。   

花桥仓储配送中心投资估算表

 

说明：本投资方案估算，节省了规范仓储配送项目所配置的大型仓储设备如吊车、叉车、手推车及货架，因为这些设备可以由使用者向社会租赁；本方案对消防设备进行了简化，达到基本要求即可。

 

经营收支模拟表

 

 

经营开支估算表

 

    通过以上评价分析表明，本项目建成运营后，如果不考虑土地使用费，即年收益率高达57—62%左右，1.6—2年即可完全收回投资，经济效益也是相当可观的。

 

    本方案以桥下为基地，还可往桥外洲上部分延伸，从而实现了“长沙百里万顷花木走廊”的产品有了一个向长沙市内及时输送与交易的中转站，名称“花桥”可谓名副其实，可叫做“花桥花木中转基地”。但此定位与首推方案比较而言，虽投资要少，可能招商难度较，市场做旺需要较长时间，经济效益可能不如前面两种方案可观。故本备选方案不作深研。

 

 

 

总负责人：李柏先生（公司总经理、高级策划师）

研究策划成员：

陈如生先生（公司行政部兼研究中心主任、助理策划师）

黄晶先生（公司策划部专职助理策划师、设计师）

胡文菁小姐（调查专员）

统计专员：张果玲（会计师）、栗萍（文员兼会计）

初稿撰写者：陈如生、黄晶

报告修改与终稿：李柏